6.17 부동산 대책. 투기지역인데 주택담보대출 한도가 70%?

주택담보대출의 한도는 투기/투기과열지역은 LTV 40%, 조정대상지역은 LTV 50%, 비규제지역은 LTV 70% 로 6.17 부동산 대책 이후 김포, 파주를 제외한 경기도의 거의 모든 지역은 조정대상지역으로 바뀌었고, 비규제에서 투기지역으로 바뀐 군포는 70%에서 40%로 변경되었다.

 

규제지역은 실거주가 많은 곳이라 대출이 필요한 사람도 많고 금리가 미치는 영향도 크다. 비규제 지역은 금리가 높아도 한도가 높지만, 규제지역이 되면 한도가 낮아지거나 기존 대출의 대환이 어려워지게 된다. 3년의 중도상환수수료*까지 있다면 중도상환 시 수수료도 물어야 한다. (대출을 할 때는 가능하면 중도상환수수료 면제 상품을 선택해서 이자를 줄이도록 해야한다.)

*금융기관에서 돈을 빌린 고객이 만기 전에 대출금을 갚을 경우 금융기관에서 고객에게 물리는 벌칙성 수수료

정부는 다주택자가 아닌 무주택자나 1주택자의 경우 규제지역으로 바뀌었더라도 처분조건부를 작성하거나, 기존계약서(가계약x)와 온라인으로 입금을 증명하는 입금증이 있으면 규제를 적용하지 않기로 했다. 그러나 공문의 해석과 은행의 자체 규정에 따라 달라질 수도 있다. 

 

| 주택담보대출 한도

구분			투기과열지구		조정대상지역		이외지역
			LTV	DTI	LTV	DTI	LTV	DTI
서민 실수요자			50	50	60	60	70	60
무주택자			40	40	50	50
시가 9억원 이하	1주택자		40	40	50	50	60	50
시가 9억원 초과	9억원 구간		40	40	50	50
	9억원 초과분		20		30
시가 15억원 초과			대출 불가

최근 코로나로 매주 업데이트 되던 KB시세가 늦게 반영되어 실제 시세와 차이가 존재해 피해를 볼 수 있는데, 이럴 때에는 KB에 통화 후 시세 변경 시기를 미리 확인하는 과정이 필요하다.

 

 

| 주택담보대출 시가 9억원 초과분 계산

구분	현행	개정 후
시가 9억 원 초과 주택에 대한 LTV 기준	LTV 40% 이내 취급 가능	9억원 이하분. LTV 40% 이내 9억원 초과분. LTV 20% 이내

(예) 투기지역 및 투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

-(현행) 14억 원 x 40% = 5.6억 원

-(개선) 9억 원 x 40% + 5억원 x 20% = 4.6억원

*위와 같이 규제지역으로 바뀐 뒤 대출 가능 금액은 1억이 줄어든 4.6억원이 된다. 

 

주담대는 KB시세를 기준으로 대출을 받게되는데 아파트는 KB시세로 간단하게 계산이 가능하며, 빌라나 경매는 감정가로 대출이 가능하다.

빌라는 은행의 약심 감정을 통해 일일이 감정가를 계산해야하고, 경매는 감정가가 나와있으니 투기지역의 경우 감정가(법사가)의 40%, 조정대상지역은 50% 로 담보 대출이 가능하다. 

 

| 규제지역 내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화 

 

무주택자가 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우,

(현행) 투기지역·투기과열지구 내 1년 내 전입 의무를 부과, 조정대상지역의 경우 2년 내 전입 의무 부과 에서

(개선) 全규제기역* 내 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무 부과 로 변경되었다.

그러므로 규제지역 내에서는 반드시 6개월 이내에 집을 팔고 이사를 해야한다. 

*투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

 

 

| 갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

 

-(현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한* 하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수

*다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음

-(개선) 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가

-전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수

전세대출이 회수되면 3년간 주택담보대출 관련 대출을 받을 수 없게 된다.

단, 기존 9억 이하의 1주택자는 전세 대출이 가능하다.

 

6.17 대책은 6.19(금) 일자로 지정 및 효력이 발생하여 대출금이 줄었으며, 7월 1일 계약분 부터는 법인 대출이 금지된다. (아래 참조)

-(적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분** 부터 적용

*시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 '10.7.1일 부터 시행

**다만, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

 

| 주택도시보증공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

 

-(현행) 전세대출 보증한도가 보증기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭투자 용도로 활용

<보증기관별 전세대출보증 취급 현황>

구분	주택금융공사(HF)	주택도시보증공사(HUG)
주택보유수	다주택자 제한(2주택 이상), 고가1주택자(시가 9억원) 제한
임차보증금 한도	수도권 5억원, 지방 3억원	수도권 5억원, 지방 4억원
최대 보증 한도	2억원(임차보증금 80% 이내)	수도권 4억원, 지방 3.2억원(임차보증금 80% 이내)

-(개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출보증 한도를 2억원으로 인하

-(적용시기) 주택도시보증공사(HUG) 내규 개정 시행일 이후 전세대출 신규 신청부분부터 적용

-(시행시기)는 전산개발 및 내부규정 수정 기간이 필요

 

 

| 법인대출 전면금지

 

-(개선) 모든 지역* 주택 매매·임대 사업자** 에 대하여 주담대 금지

*규제지역·비규제지역 모두 포함 **법인·개인 사업자 모두 포함

***주택 매매·임대 사업자인 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우 주담대 이용 가능

-재건축이나 재개발도 한도가 달라진다. 청약의 경우 조정지역, 규제지역 내에선 중도금 대출 보증 제한으로 세대당 1건만 가능하다. 이전에 공고했더라도 은행마다 적용 시기는 다를 수 있다. 

 

| 보금자리론 대출 조건

구분	부부합산 소득기준	주택 가격	무주택 세대주
투기지역 및 투기과열지구	7천만 원 이하 (생애최초 8천만 원 이하)	6억 원 이하	'세대'구성원 전원이 무주택인 세대주(배우자, 단독세대주 포함)
조정대상지역	6천만 원 이하 (생애최초 7천만 원 이하)	5억 원 이하

-다자녀 가구 혜택을 적용하면 부부합산 소득기준이

 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억원 이하

 미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만 원 이하

 미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만 원 이하  로 기준이 완화된다.

단. 1주택자의 경우 기존주택 처분 조건으로 신청이 가능하다. 

수도권 아파트 기준으로 전용 면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억원 이하의 아파트여야 하고, LTV 70%, DTI 60% 이내로 최대 3억까지 가능하다.(미성년자 3명 이상일 경우 4억, 디딤돌은 2억까지 대출 가능)

 

 

부동산 투자의 미래와 성공적인 상가 투자를 위한 조언

 

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