부동산 투자의 미래와 성공적인 상가 투자를 위한 조언

상가 투자는 수익률이 높지만 리스크도 큰만큼 다양한 정보를 살펴볼 필요가 있습니다. 노후 대비를 위해 전재산을 투자하시는 분들도 많으므로 아래의 정보를 참조하시어 좋은 상가투자 하셔서 안정적인 노후 생활을 영위하시길 바랍니다. 

 

 

먼저 상가 투자에서 유념해야 할 것은

내가 원하는 수익의 방향과 나의 투자 성향, 보유한 자본금과 가능한 대출금 등의 경제적 여건이다. 쉽게 말하면 내가 얼마를 가지고 있거나 빌릴 수 있으며 언제(월수익, 미래 자산가치상승) 얼마(희망 수익률)를 받고 싶은지를 결정하는 것이 우선이다. 간혹 이러한 분석 없이 경차를 사러 갔다가 고급 세단을 구입하는 우를 범하는 사람들이 있으므로 주의해야한다.

수익의 방향이란

투자한 금액이 매월 수익을 내주길 원한다거나 당장은 아니더라도 미래에 가치가 상승하길 원한다거나 하는 것이며,

투자성향이란

안정적이고 장기적인 투자를 선호하느냐 아니면 위험이 있더라도 단기 고수익을 선호하느냐에 따라 나뉜다.

자본금이란

내가 보유한 자산으로 부동산과 동산도 있지만 대출과 같은 빚도 자산이다. 그래서 대출이 거의 전부인 아파트에도 재산세가 붙는 것이다. 

어느나라 수도든 집 부족현상을 겪지만, 특히 서울은 산지가 많아 집 지을 땅이 부족하다. 예로부터 집에 대한 소유욕이 강한 한국은 집에 가장 많은 투자를 한다. 그중에서도 한국인들이 선호하는 아파트는 미래의 자산 가치를 높이는 안정적인 수단으로 통한다.

 

하지만

은퇴 후 매월 일정한 수익을 얻고 싶은 분들게는

아파트 보다 상가나 오피스텔이 더욱 적합한 투자 수단이라고 할 수 있다. 

그러나 상가를 구입하는 사람들을 보면 의외로 부동산에 대해 잘 모르거나 첫투자로 피해를 보는 경우도 많다. 공실률이나 수익률을 보장한다는 건설사의 말에 덜컥 속아 예산에 맞지 않게 상가를 구입하는데, 실제로 공실이 생기면 시행사에 미루거나 경기 상황을 토로하면서 확정된 수익을 주지 않는다. 심지어 가짜 임차인을 내세워서 건물을 판 뒤 골칫거리의 빈 상가를 떠맡기는 경우도 있다. 월세 수익은 커녕 매월 관리비와 대출금만 갚아나기도 빠듯하다. 

이미 상가를 여러 채 가지고 있는 베테랑 건물주라면 대부분 알고 있는 내용이지만, 아직도 솔깃한 부동산 광고 문구나 업자들의 현란한 말솜씨에 쉽게 넘어가는 팔랑귀를 가졌다면 이글을 읽고 좀더 숙고하는 습관을 들이시길 바란다. 추가로 인근의 부동산 소장님들도 만나보시길 바란다. 그분들과 나눈 커피의 양이 당신의 정보력이 될 것이며 그 정보력은 당신의 자산을 보호해 줄 것이다.  

전문적인 지식이 없는 사람이

지역 부동산에 전권을 맡기는 경우가 있는데, 그들은 판매자에게 유리한 조력자가 될 수도 있고, 구매자에게 유리한 조력자 될 수도 있다. 어쨌든 물건을 많이 팔아서 수수료를 챙기는 것이 목표인 직업을 가진 사람들이다. 처음본 그들에게 너무 많은 걸 기대하거나 요구하는 건 어불성설이다. 

원래 거래라는 것 자체가 모두를 만족시킬순 없다. 판매자에게 유리하다면 구매자에게 불리할 수 있으며, 구매자에게 이득이 크다면 판매자에게 손해가 크다는 말이 된다. 그렇다고 중간에서 거래를 알선해주는 역할자인 부동산을 욕할 수도 없다. 결국 좋은 물건을 좋은 가격에 구입하는 것은 본인의 몫인 것이다. 

지역의 부동산 업체는 전문적인 지식, 지역 분석, 주거래 물건에 관해서는 일반인들 보다 뛰어나지만, 업무관련성의 이해, 정책의 변화를 통한 부동산의 미래 가치 예측은 일반인이 뛰어날 때도 있다. 주변 상가에 반찬가게가 들어서면 잘될 거라는 예상은 주부들이 더 정확할 수 있다는 뜻이다. 

 

올바른 상가 투자 방법과 부동산의 미래

 

나의 부동산 지식은 어느정도인지 알아보자

1) 상가, 아파트, 토지, 오피스텔, 상가주택, 원룸주택의 특징을 구분할 수 있다.  

2) 투자수익률 계산할 수 있다.

3) 등기부등본에 대해 알고 있고, 필요한 서류들을 알고 있다.

4) 공실 기간에 월세를 지원한다는 말에 속지 않는다.

5) 가짜 임차인을 구분할 수 있다.

6) 상권을 선정하는 눈을 가지고 있고, 성공하는 프랜차이즈를 알고 있다.

7) 눈으로 평수를 맞힐 수 있고, 좋은 임차인을 구분할 수 있다.

8) 남쪽과 북쪽 중 어느 방향에 상가가 위치해야 하는지 안다.

9) 근생, 1급지, 2급지, 건폐율, 용적률 등의 용어를 안다.

10) 금리인상과 하락에 따른 영향을 알고 있다.

위 내용 중 자신있게 답할 수 있는 게 많지 않다면 아직 투자하기에 이른 사람이다. 

 

 

1) 상가, 아파트, 토지, 오피스텔, 상가주택, 원룸주택의 특징을 구분할 수 있다. 

현재 한국에서 가장 선호하는 투자는 아파트이다. 무엇보다 안정적이고 미래 상승 가치가 가장 높다. 하지만 높은 전세금에 비해 월세 비율은 상당히 낮아서 당장의 수익보다는 먼 미래를 보고 투자해야 한다. 최근 전세금을 끼고 적은 돈으로 아파트를 구입하는 갭투자에 관한 정보가 난무하는데 달콤한 투자기회이기도 하지만 한순간에 모든 것을 날릴 수 있는 위험한 투자 방법이다.

*최근 6·17 부동산 대책으로 수도권(수원, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구·남동구, 서구지역)과 대전 동구·중구, 서구, 유성구, 청주 등이 규제지역으로 묶임. 동두천, 가평, 양평, 여주 등 경기 동북 지역은 제외

오피스텔은 1년 단위로 계약을 진행하며 상가는 2년 단위로 계약을 한다. 상가의 임대차 보호법을 적용한다면 5년에서 10년 까지 연장된다. 오피스텔은 작은 공간에서 많은 월세 수익을 얻는 장점이 있지만 감가상각이 많다는 단점이 있어서 개인이 투자하기에 적합한 상품은 아니다. 

그에비해 상가는 계약 기간이 상대적으로 길고, 꾸준히 월세를 받을 수 있으며, 상권이 잘 형성되면 건물의 가치뿐만아니라 월세도 함께 높아지므로 상당히 매력적이다. 하지만 반대로 상권이 형성되지 않으면 큰 손해를 볼 위험도 있다.

상가주택은 아파트의 장점과 상가의 장점을 동시에 지닌 것으로 때에 따라서는 원룸주택 등 다양한 변신도 가능하다. 주로 신도시에 많이 생기는데 건폐율과 용적률, 주거급지 등을 알아봐야한다. 상가주택은 1층의 수익이 높기 때문에 만약 오래된 상가주택을 구입할 경우에는 건물의 노화를 잘 살펴야 한다. 신축의 경우 주차장 문제로 인해 1층이 사라지거나 줄어들 수 있으므로 개축만으로도 수익이 발생해야한다.

토지는 개발 이익을 노리고 구입하는 경우가 많은데 간혹 비리 공무원들이 갑자기 재산이 느는 경우를 보면 알 듯이 고급 정보가 필요하다. 차라리 노후에 살고싶은 터를 구입한다는 생각으로 접근하는 것이 좋다. 내가 좋은 곳은 다른 사람들에게도 좋은 곳으로 대부분 넓고 평평하며 큰길과 접할 수록 좋다. 의외로 남의 땅에 길이 나있는 토지가 많이 존재한다. 토지는 임대를 주지 않는한 당장의 수익은 없으면서 보유세가 있으므로 자금의 여유가 없다면 권하지 않는다. 

상가의 종류에는

근린상가, 단지상가, 복합상가, 테마상가, 쇼핑몰 등으로 나눌 수 있다.

근린상가란 '근린생활시설(근생)'로 생활편의성을 위해 주거나 업무시설에 근접하여 형성되는 상가를 말하며, 준주거지 4~6층 규모의 작은 건물이다. 주로 중심상업지, 역세권, 주요도로변 등의 상가들이다.

단지내상가란 아파트 단지나 빌라단지, 타운하우스, 버스 정류장 등에 위치한 2~3층의 상가들이다. 

중심상가란 상업시설과 업무시설이 밀집된 지역에 위치하는 지역의 중심상권이므로 접근성이 좋고 유동성이 많은만큼 동종 업체의 경쟁이 심한 편이다. 토지가격이 근린상가에 비해 비싸고, 초기에 공실위험이 있을 수 있으며, 임대수익률도 낮다. 하지만 추후 상권이 형성되면 상가 가치와 함께 수익률이 상당히 높아져 큰 시세차익을 누릴 수 있다. 돈이 돈을 번다는 말은 이럴 때 하는 것이다. 층수는 주로 10에서 14층 정도이다.

복합상가란 주거와 오피스텔 상가가 결합한 주상복합 또는 지식산업센터 등으로 이런 곳은 주말 장사가 안 되는 경우가 많다. 

테마상가란 의류전문상가, 공구전문상가, 한방전문상가 등의 테마를 가진 상가로 유명한 상가에는 동대문 쇼핑몰, 용산전자상가, 세운상가 등이 있다. 워낙 비슷한 가게들이 많기 때문에 경제나 지역 상황에 따라서 공실이 많다. 

쇼핑몰은 아울렛, 밀리오레와 같이 주차가 원활하고 유동 인구가 많으며 먹거리 등 원스톱 쇼핑이 가능하다는 장점이 있다. 온라인의 타격이 큰 매장도 있지만 백화점과 로드샵 등은 오프라인의 수요가 있어서 유리하다.

 

2) 투자수익률을 계산할 수 있다.

투자수익률은 은행의 이자인 연이율을 생각하면 된다. 최근 은행의 연이율은 2% 정도로 1,000만원을 저축하면 1년에 2만원의 이자가 붙는다. 1억이면 1년에 20만원이다. 

상가의 수익률은 보통 4~7%대인데 5%로만 잡더라도 1,000만원이면 5만원, 1억이면 50만원이 된다. 그러므로 은행보다 상가의 수익률이 더 높다고 할 수 있다. 보유한 상가의 수익률을 계산하려면 월세에 x 12를 한뒤 = 나온 금액을 투자한 금액에 나누면 된다. 

월세가 10만원이고 투자금이 1,200만원이라면 수익률은 아래와 같다.

10만원 x 12개월 = 총 120만원. 투자금 1200만원 / 120만원 = 10%의 수익률이 된다. 

좋은 상가란 은행이나 주식, 그리고 주변의 상가보다 높은 수익률을 지닌 상가이다. 단, 상가를 구입할 때는 저축과 달리 취득세나 등록세가 있으니 수익률에 넣어야 할 것이다.

 

3) 등기부등본에 대해 알고 있고, 필요한 서류들을 알고 있다.

등기란 국가기관이 등기관이 법정절차에 따라서 등기부에 부동산의 표시 또는 권리를 기재하는 것으로, 등기 신청이 있거나 등기필증이 교부되었더라도 실제로 기재가 되지 않으면 등기라고 할 수 없다. 부동산의 표시 및 등기명의인, 소유자가 일치하는지의 여부 등을 검증할 수 있어야 한다. 부동산 업체에서도 확인하지만 수시로 확인할 필요가 있다.  

 

4) 공실 기간에 월세를 지원한다는 말에 속지 않는다.

호텔이나 오피스텔 등 신규사업자들이 일정 기간동안 공실이 일어나더라도 대신 운영하면서 수익률을 보장한다는 글을 본 적이 있을 것이다. 하지만 소규모의 민간 사업자의 역량은 일정 이상 초과하는 공실률까지 보장할 능력은 없다는 것을 인지해야한다. 가능하면 보장하고 싶겠지만 이를 실현하기에는 요원한 상황이 많은 것이 시장이기도 하다. 

 

5) 가짜 임차인을 구분할 수 있다.

공실은 부동산 투자에서 가장 두려운 단어이다. 아무리 좋은 건물이라고 하더라도 임차인이 입주하지 않는 상가는 아무런 의미가 없다. 그러므로 우수한 임차인을 구분하는 눈이 필요하다. 

우수 임차인이란 의원, 학원, 고시설투자 등으로 의원은 소아과, 내과, 이비인후과, 치과, 한의원, 학원은 태권도, 피아노, 영어, 수학, 키즈, 고시설투자는 병원, 필라테스, 노래방, 프랜차이즈 등이 있다. 이들 임차인은 쉽게 나가지 않으며 나가더라도 권리금을 받기 위해 스스로 다음 임차인을 구하는 경우가 많다.

하지만 자주 임차인이 바뀌는 곳이나 간혹 곧 나갈 예정인 임차인 또는 월세 지급이 원활하지 않은 임차인, 가짜 임차인을 내세워서 판매하는 경우를 주의해야 한다. 이전 건물주와 대화를 나눌 수도 있지만 의심이 되는 경우에는 부동산에 시간을 잡아달라고 한 다음 미리 임차인을 만나서 대화를 나눠보는 것이 현명하다.  

 

6) 상권을 선정하는 눈을 가지고 있고, 성공하는 프랜차이즈를 알고 있다.

좋은 상권은 30년 이상된 곳을 말하기도 하는데, 신도시의 경우 시장을 형성하고 안정되는데 최소 5년이 걸리므로 초보자가 투자하기엔 적합하지 않다. 그래도 투자하고 싶다면 최소 2년이 지난 후 투자하는 것이 바람직하다. 

기존의 상권이 형성되어 변동이 적은 아파트 단지내 근린상가는 수익률의 변동이 없어서 좋은 투자처라고 할 수 있다. 요즘 불경기에는 유명한 프랜차이즈도 무너지는 경우가 많으므로 해당 지역과 건물에 어울리는 업체와 계약하는 인내도 필요하다. 

내가 장사를 한다는 마음으로 평일과 주말, 오전과 오후, 수요층 등 다양한 분석을 해야 한다. 대부분 우리가 들르는 시간대는 가장 붐비는 시간일 경우가 많다는 것도 유념해야 한다.

초보자의 경우 이미 상권이 분석된 지역을 고르거나, 검증된 아파트 밀집 지역의 주거단지 내 근린상가를 선택하도록 한다.

 

7) 가게 평수를 집작할 수 있고, 적합한 가게를 임대할 수 있다.

상가 공실률은 1층이 유리하지만 수익률은 2층 이상이 훨씬 유리하다. 물론 자본금에 따라서 층수가 결정될 수도 있겠지만 1층 하나의 상가를 구입할 것인지 2층 이상 두 개의 상가를 구입할 것인지도 고민해봐야 한다. 상가를 오랫동안 찾아다니다 보면 가게 평수도 눈에 들어오지만 이 평수에는 어떤 가게가 적합할 지도 눈에 들어오게 된다. 10평에 어울리는 가게가 있는가 하면, 20평은 돼야 할 수 있는 가게도 있다. 때로는 40평 가게를 20평 두 개로 나눠야 하는 경우도 있다.

초보자들이 접근하기 쉬운 근린상가의 경우 보통 4~5억원 대에서 많은 거래가 이루어지며 3억원 대나 그 이하에서도 좋은 물건은 있다. 대략 평수는 10~15평 내외로 상가의 수는 세대수에 비례하며 업종은 한정적이다. 주로 부동산이나 체육관, 교습소가 들어서고 이후에는 미용실, 세탁소, 과일가게, 커피숍, 옷가게, 네일샵 등이 들어선다. 현재 주위에 어떤 상가들이 어디에 위치하고 있으며 어떤 상가가 적합한지 볼 수 있어야 한다.

또한 세대수에 비해 주변 상가수가 많지 않은지 확인하고, 잘 아는 부동산과 인근 부동산에 들러서 물어볼 필요가 있다. 물론 한번에 좋은 정보를 얻기가 힘들 수도 있다. 질문은 주로 가장 잘 나가는 평수와 위치, 매매 가격과 월세 비율 등 수익률을 묻는 것이 좋다. 

최근 신도시는 법개정으로 이전보다 더많은 상가를 지을 수 있어서 불리하다. 몇 천 대 일의 경쟁률에 어울리지 않게 수익률은 저조한 편이다. 상가는 2년 단위로 월세 변동이 가능한데 조정이 필요한지 확인하는 것이 좋다. 이때 주변 상가 시세를 잘 확인하는 것이 소유한 상가가 지닌 가치를 이해하는 것이다. 

좋은 매물 탐색하는 방법은 

목표 지역을 정한 후 그곳의 같은 부동산을 꾸준히 다녀야 한다. 이미 기존의 물건이 맘에 들어하지 않는다는 것을 알게 됐고, 자주 들러서 뜨내기 손님이 아닌 것을 확인한 부동산은 좋은 물건이 나오거나 급매물이 나오면 반드시 연락을 줄 것이다.

만약 평소에 생각한 물건이라면 바로 계약에 들어가겠지만 그렇지 않다면 다시 분석에 들어가야 한다. 참고로 상가는 구입 후 수익을 거두는 것이 아니라 구입할 때 이미 수익을 얻고 들어가야 한다. 

투자 지역을 선정하고 꾸준히 발품을 팔면 반드시 좋은 물건이 보이게 된다. 대부분 시장에 오랫동안 매물로 나와있는 물건은 매력적인 물건이 아닐 확률이 높으므로 다짜고짜 계약하는 것은 초보들이나 하는 것이다. 차라리 좋은 물건을 놓쳐보는 것이 잘못 구입하는 것보다 낫다. 

 

8) 남쪽과 북쪽 중 어느 방향에 상가가 위치해야 하는지 안다.

집은 남향이 좋지만 상가는 북향이 좋은 경우가 많다. 따스한 햇살이 상가에 보관 중인 물건을 빨리 변하게 할 우려가 있기 때문이다. 이는 일조권만 봤을 경우에 해당되므로 여러가지 다양한 환경 조건도 등한시 해선 안 되겠다. 예를들어 사진을 찍는 스튜디오나 오피스텔은 남쪽이 훨씬 유리하다. 

상가주택이나 신축 상가를 지을 경우에도 북쪽으로 넓은 도로가 접하는 것이 유리하다. 신축의 경우 일조권에 관한 문제가 있을 수 있기 때문에 잘 알아보는 것이 좋다. 그리고 사람들이 더운 여름날 그늘이 있는 북쪽 방향의 상가변 도로와 그늘이 없는 남향의 상가변 도로 중 어디로 다니는 지도 볼 필요가 있다. 물론 주변이 모두 그늘이거나 한낮이라면 큰 의미가 없겠다.

 

9) 건폐율, 용적률 등의 용어를 안다.

신축의 경우 토지의 구역 명칭에 따라 개발할 수 있는 넓이와 높이가 정해지게 된다. 이미 지어진 상가 건물의 경우 차후 신축을 할 때 동일한 크기의 건물을 못 짓는 경우가 많다.  

건폐율(수평 개념)이란 해당 대지에 지을 수 있는 건축 면적의 비율을 말한 것으로

건폐율(%) = 건축면적 / 대지면적 x 100 

으로 계산한다. 대지면적은 건축대상 필지 또는 부지의 면적을 말하는 것으로 건물의 외벽이나 이를 대신하는 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 말한다. 만약 건축물이 둘 이상이 있다면 두 개의 건출면적의 합계로 계산한다. 건폐율이 50%라면 100평의 대지에 50평 까지만 건물을 지을 수 있다는 뜻이며 대도시로 갈 수록 건폐율은 높고 시골로 갈 수록 건폐율이 낮다. 

용적률(수직 개념)은 대지 면적에 대한 연면적 비율로

용적률(%) = 지상층 연면적 / 대지면적 x 100

이며, 지상 부분 토지의 적정 이용 밀도를 규정하기 위한 것이기 때문에 지하나 창고 등의 상시적인 거주성이 없는 공간 면적, 피난안전구역 및 건축물의 경사지붕 아래 대피공간은 연면적에서 제외한다.

100평의 건물에 50평의 3층 건물이 있다면 150%의 용적률로 지었다고 할 수 있다. 

*건물이 오래되면 건물 가치는 낮아지고 땅의 가치만 남게 되는데 이때 건폐율과 용적률이 높을 수록 땅의 가치도 높아진다. 즉, 비례율(개발이익률)이 높아야 사업성이 있는 것이며 주민들의 보상 또한 높아진다. 

 

10) 금리인상과 하락에 따른 영향을 알고 있다.

금리(이자율)란 원금에 지급되는 기간당 이자를 비률로 표시한 것으로 금리가 높다는 것은 이자율이 높다는 의미이다. 연이율이 높다는 말은 연금리가 높다는 의미와 동일하다. 

금리는 자금의 수요가 증가하면 올라가고 자금 공급이 늘어나면 내려가게 된다. 중앙은행은 통화정책을 통해 돈의 공급을 늘리거나 줄이면서 목표 금리에 맞추는 역할을 한다. 금리가 높으면 중앙은행이 현금으로 국채를 매입하게 되는데 이때 통화가 증가하면서 개인 보유 현금도 증가하고 통화량도 늘어나게 된다. 금융시장에서도 자금 공급이 증가하게 되어 돈이 많으므로 금리(이자율)가 하락하는 것이다. 

반대로 경기가 좋아져서 기업이 자금 대출을 많이하면 금리가 올라하고, 불경기가 되면 투자 기회가 줄어들고 자금 수요도 줄어들어 금리는 하락한다. 

불경기에 금리가 하락하면 투자자들은 은행에 있는 자금을 회수하고 주식이나 부동산 등 다른 투자처를 찾게된다. 그러므로 금리가 하락할 수록 부동산은 유리하고, 반대라면 불리하다는 뜻이다. 

물론 하락장에도 상승하는 주식은 있고, 상승장에도 하락하는 주식이 있듯이 부동산도 마찬가지다. 하락장에도 상승하는 건강한 주식을 보유해야 하듯이, 상가 투자 또한 건강한 상가에 투자해야겠지만 국가 정책에 따른 변수가 있음을 기억해야 한다. 

좋은 입지를 확인, 주위 여건과 환경, 유동인구 확인을 통해 유리한 조건의 상가를 고를 수 있어야 한다. 

상주인구의 매출이 높은 근린상가도 있지만 유동인구가 매출이 높은 중심상가로 명동이나 강남, 여의도가 있으며, 역세권은 유동인구가 많아서 중심상가가 유리하지만 역세권이라고 해서 다같은 역세권은 아닌 것이다.

상가의 면적도 중요하지만 주위 여건과 환경이 중요하며, 적합한 업종을 알고 투자해야한다. 대로변은 가시성은 좋지만 차로 이동하므로 고객의 접근성이 떨어지고 가격도 비싸다. 이면도로는 가격도 저렴하고 도보 동선이라 고객의 접근성이 좋기도 하다. 가시성이 중요한 상가인지 고객의 접근성이 중요한 상가인지 여부도 판가름 할 수 있어야 한다.  

피해야 할 것들

신도시의 베드타운은 투자에 유의해야 한다. 위례신도시, 다산신도시의 경우 중심상권과 역세권이지만 유동인구가 없는 단점이 있다. 이런 경우에는 우선 근린상가가 더 유리하다. 이들 역세권의 상권이 형성되는 시기는 상당히 길어질 수밖에 없다. 그리고 임차인이 있더라도 자주 바뀌는 지역이나 상가가 아닌지 확인할 필요가 있다. 

좋은 임차인을 고르려면

부동산의 현재 가치도 중요하지만 미래 가치를 보는 안목이 필요하다. 일반적으로 선호하는 업체는 프랜차이즈, 휴대폰, 편의점, 은행 등이 있으나 최근 시행된 자급제폰의 활성화, 인터넷을 통한 비대면 거래 활성화로 인해 상당수의 가게나 지점들이 사라지고 있는 설정이다. 

그나마 프랜차이즈 중에서도 요식업이나 테이크아웃 등의 배달업종은 경쟁력이 있는 편이다. 좋은 위치가 특히 중요하지만 규모에 따른 차이도 있다. 앞으로는 대규모 상가가 유리한 상권이 있는 반면, 소규모 상권이 안정적인 지역도 있다. 최근에는 알바를 써야하는 중간 크기의 상가가 위태로운 실정이다.

크기에 따른 업종을 살펴보면

20평 이하는 사무실, 테이크아웃, 배달업, 소매, 의류, 분식, 네일샵 등

20~40평은 요식업, 학원, 병원 등 

40평 이상은 태권도, 스포츠 시설, 대형 식당 등이 있다.

 

보통 30년 이상된 상권이라면 이미 시장이 형성되어 있으므로 큰 문제가 없겠지만 신도시는 분양가도 높고 상권형성 기간도 최소 5년이 걸린다. 그러므로 업종 분석이 상당히 중요하다. 최근의 신도시는 법개정으로 상가수가 늘어나게 되어 불리한 조건이다. 그러므로 초보는 투자를 신중하게 고려해야 한다.

 

한국의 부동산과 상가의 미래

상가는 주로 월세 수익형 부동산으로 아파트처럼 시간이 지난다고 해서 매매 가격이 상승하는 것은 아니다. 해당 지역의 인기가 올라서 월세가 높아져야 상가의 가치도 올라가는 것이다. 물론 이때는 '젠트리피케이션'이라는 부정적 현상도 나타나곤 한다. 

*젠트리피케이션(gentrification)은 도심 인근의 낙후지역이 활성화되면서 외부인과 돈이 유입되고, 임대료 상승 등으로 원주민이 밀려나는 현상 -위키

상가의 현재 가치를 통해 미래를 예측할 수는 있지만 반드시 미래를 대변하는 것은 아니다. 상가의 미래는 해당 가게가 아닌 주변 상가나 시장의 변화에 의해 주로 결정된다. 스스로 가게에 변화를 줘서 상가를 활성화시키는 베테랑도 있지만 초보가 섣불리 따라하기 어렵다. 

결론은 나도 잘해야 하지만 주변 환경도 받쳐줘야 한다. 유명한 프랜차이즈 덕분에 혜택을 누리던 주변 상가들이 프랜차이즈가 사라지면서 위기를 겪는 경우도 있으니 계약전 자주 들러서 분위기를 살펴보며 정보를 얻어야 한다.

 

부동산, 상가 투자의 불안요소

한국 상가의 불안요소는 금리 상승이나 경제 위기 상황인데 과거에는 오일쇼크, IMF, 서브프라임 사태였으며, 최근에는 코로나 사태가 있다. 일반적인 불안요소에는 정부의 부동산 정책 방향과 금리, 그로인한 사람들의 투자 심리 변화이다.

국내 부동산의 향후 가치는

정책에 따라 변동이 있을 것이고, 대외적으로도 경제 위기가 발생하겠지만 빠르면 1~2년 후 늦어도 5년 안에는 조정을 거치고 제자리를 찾아왔다.

그러므로 장기적인 안목을 갖고 좋은 상가에 투자하면서 위기에 대응할 정보력을 쌓는다면 상가투자는 그무엇보다 매력적인 가치를 지닌 투자처가 될 것이다. 

 

 

 

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