임대 소득 신고 대상(월세 소득 세금 할인받는 방법)

올해부터 주택을 임대하는 사람은 소득세법상 미등록가산세가 의무 부과되니 주택임대사업자 등록을 반드시 해야합니다. 임대소득 2천만 원 이하인 분도 2019년 이후부터 과세대상으로 전환되었습니다. 아래에서 사업자 신고 대상 여부 확인 후 손해를 보는 일이 없도록 하셔야겠습니다.

 

 

| 주택임대사업자 신고 대상자 여부 확인(월세 소득 신고 대상) 

 

1. 주택임대소득이 2천만 원 이하도 올해부터 과세하며, 부가가치세가 아닌 임대소득에 대한 소득세가 과세된다.

2. 1주택 소유자가 임대하는 경우 임대소득을 과세하지 않는다. 단, 국외 소재나 9억원 이상의 고가주택은 과세한다.

3. 3주택 이상의 경우 월 임대 소득이 없어도 주택임대보증금(전세금)의 이자 1.8%(간주임대이자율)를 과세한다.

4. 주택임대소득 신고 미등록자는 공급가액의 0.2%를 추가 과세한다.

5. 부부합산 2주택자는 거주를 하고 있더라도 과세한다.

6. 공동소유의 주택은 2019년 귀속까지는 최대지분자의 소유주택으로만 계산한다. 비과세 및 간주임대료의 총수입금액 산입 여부 판단 시 소수지분 주택은 제외한다.

*2020년 부터 해당주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(총임대 수입금액 x 지분율)이 연간 6만 원 이상이거나, 기준시가가 9억 원 이상의 주택 30%를 초과(과기간 말일 또는 양도일로 판단)하는 공동지분 소유자라면 소수지분자도 주택수에 가산된다.

 

| 임대소득세 계산

 

-간주임대료는 보증금 합계에서 3억원을 빼고 60%(필요경비)를 곱한 뒤 2.1%(2019년 정기예금이자율)를 곱한다.

예) 보증금 합계가 10억인 경우 : 10억 - 3억 = 7억 x 60% x 2.1% = 882만원(임대료) 

만약 신고를 하지 않으면 필요경비율은 60%가 아닌 50%가 된다. 연간 5%를 올리지 않는다는 조건하에 4년 임대하면 30% 감면, 8년 임대하면 75%를 감면한다. 

-주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로 필요 경비와 기본공제 혜택요건 및 감면요건 충족하는 경우로 가정한 분리과세 계산

예) 총 수입이 2천만 원인 경우 : 2,000만원 - 1,200만원(60%. 필요경비율) - 400만원(기본공제) x 14%(세율) = 56만원

-8년 장기임대 56만원 - 42만원(75%세액감면) = 14만원(결정세액)

-4년 단기임대 56만원 - 16.8만원(30%세액감면) = 39.2만원

-미신고한 경우 : 2,000만원 - 1,000만원(50%. 필요경비율) - 200만원(기본공제) x 14%(세율) = 112만원(세액감면 없음)

 

| 주택임대사업자 신고 혜택

 

-주택임대사업자로 등록을 미리 하게되면 세 가지 감면 혜택이 있다.

1. 주택임대사업자는 60%의 필요경비율을 적용받지만 미등록자는 50%만 적용받는다.

2. 주택임대사업자는 400만원을 공제해주지만 미등록자는 200만원을 공제한다.

3. 4년 임대 시 세액의 30%, 8년 임대시 세액의 75%를 감면해준다.

 

| 세금을 줄이기 위한 방법은 

 

1. 주택임대소득자 여부 확인 후 미리 등록하기

2. 2천만 원 이하의 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 납부하기(2천만 원 이상은 종합과세 납부만 가능)

종합과세는 6~42%, 분리과세는 14%의 세금이 적용되므로 본인의 상황에 맞게 분리 또는 합산할 필요가 있다. 일반적으로 단순경비율 적용 대상자면서 주택임대업 사업자등록이 없고, 주택임대소득 외에 다른 소득이 없다면 종합과세(6~14%)가 유리하다. 

 

| 반대로 분리과세가 유리한 경우에는

 

1. 주택임대 수입금액이 1천만 원 이하

2. 임대소득 외에 소득금액이 2천만 원 이하 

3. 사업자등록 등 요건에 충족하여 필요경비 60%, 기본공제 4백만 원 우대 적용

4. 주택임대 수입금액이 4백만원 이하이면서 종합과세소득금액이 2천만 원 이하

*이자나 배당 소득의 경우 분리과세되는 세금을 따로 신고할 필요가 없지만, 임대 소득의 분리과세를 선택하더라도 반드시 신고 기간(5.1.~6.1.)에 신고를 해야함.

 

 

| 세금 자동으로 계산해보기

국세청 홈택스

 

 

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